Construction de maison individuelle : étude du sol et travaux d’adaptation au sol
Guide complet : conseils & démarches
Qui doit payer l'étude du sol et les travaux d'adaptation dans la construction d'une maison individuelle?
Le contrat de construction d’une maison individuelle, fait obligation au constructeur de livrer un bâtiment à un prix convenu, forfaitaire et définitif. En effet, le contrat de construction de maison individuelle (CCMI), sera tenu de prendre en compte l’étude des sols et leur éventuelle adaptation avant de soumettre un tarif pour votre projet de construction.
Le prix comporte la rémunération de tout ce qui est à la charge du constructeur y compris les frais d’études du terrain pour l’implantation du bâtiment et les travaux d’adaptation au sol (articles L.231-2 et R. 231-5 du Code de la Construction et de l’Habitation).
Cette règle est d’ordre public (article L.230-1 du CCH) : aucune clause du contrat de construction ne peut donc y déroger, le maître d’œuvre ne pouvant renoncer d’avance à une protection d’ordre public (article 6 du Code Civil). Une clause du contrat de construction permettant au constructeur de modifier unilatéralement le prix convenu en fonction de la nature du terrain serait donc nulle.
En clair, une fois le contrat de construction signé, la maîtrise d’œuvre aura pour obligation de respecter le tarif, sans pouvoir appliquer de surcoût. Le coût du chantier de construction sur lequel le constructeur s’engage fait partie des garanties que fournit le contrat de CCMI. Tout dépassement de budget dû à des travaux nécessaires d’adaptation ou de consolidation du sol, serait donc à sa charge. L’étude géotechnique préalable est là pour assurer chacun des partis de la nature du sol, ainsi que des éventuels travaux à réaliser avant de construire une maison.
Après signature du contrat, le prix ne peut plus être modifié. Même si le maître d’ouvrage accepte de payer les travaux d’adaptation au sol supplémentaires, il ne renonce pas pour autant au droit à remboursement qu’il a en vertu du caractère forfaitaire du prix, caractère renforcé par l’ordre public de protection du contrat de construction d’une maison individuelle. Toutefois, le maître d’ouvrage peut après la naissance de son droit, renoncer à l’application d’une loi d’ordre public (Civ. 3e, 27 octobre 1975 : bull. Civ. III, n°310 et Civ. 3e , 12 juin 1979 :.JCP 1981. II 19494)
La renonciation doit être faite en toute connaissance de cause. Le maître de l’ouvrage doit donc être informé qu’il peut se prévaloir du caractère forfaitaire du prix mais que néanmoins, en toute connaissance de cause, il accepte de prendre en charge les travaux d’adaptation au sol non intégrés dans le prix global forfaitaire initial.
On peut en conséquence essayer de rédiger un avenant au contrat par lequel le maître d’ouvrage accepte, en toute connaissance de cause, la prise en charge des fondations spéciales. La validité de cet avenant est soumise à l’appréciation souveraine des tribunaux. Le tribunal d’instance de Nantes s’est prononcé le 11 mai 2004 sur la validité de l’avenant rédigé dans le cadre d’un contrat et a jugé que « ces stipulations doivent s’analyser en une renonciation expresse au bénéfice du droit acquis en vertu des dispositions d’ordre public, à laisser ces frais à la seule charge du constructeur ».
En clair, toute déconvenue topographique ou géophysique ne changera rien au prix convenu en amont avec le CCMI en charge de construire votre maison. Le coût de la construction restera inchangé, même si certains travaux d’adaptation du terrain doivent être effectués.
Confier votre projet de construction de maison individuelle à un CCMI vous procure donc tranquillité et l’assurance d’une livraison de chantier sans surprise. De plus, il vous faudra souscrire à l’assurance construction obligatoire dommage-ouvrage qui vous permettra de renforcer les garanties de parfait achèvement de votre maison.
Je cherche un pro à Bordeaux